דירה מגורים יחידה. האמנם?!

"סיווג" האדם המגיש דיווח בגין עסקת המקרקעין שביצע ("הנישום"), הוא נושא המוכר שנים רבות לרשויות מיסוי מקרקעין.
סימוכין לכך מצאנו במסגרת מס הרכישה:
רשויות המס הבדילו בין אדם "מרובה דירות", שיש בבעלותו דירות מגורים וכעת רוכש דירה נוספת (שלישית/רביעית וכד' – אותו הדין)- לבין אדם הרוכש כעת את דירתו היחידה.
-"מרובה הדירות"- ממוסה לפי מדרגות מס רכישה "מהשקל הראשון", בהתאם לשווי הדירה שנרכשה.
- לעומת זאת הנישום בלי הדירות או "בעל דירה יחידה" (וכן בלי דירות לתא המשפחתי שלו) יהנה ממדרגת מס 0% מ"השקל הראשון" ומסכום מסוים ימוסה במדרגות נמוכות יותר ממדרגות "מרובה הדירות".
שימו לב - "מדרגת מס 0" שונה מ"פטור" המוענק לנכה/נפגע כהגדרתם בתקנות מס רכישה.

כיום מבחן "דירת המגורים היחידה" הורחב גם למס השבח. בעבר, כל 4 שנים הוענק לנישום פטור ממס שבח (גם אם היו לנישום 40 דירות). כיום, עם כניסת התיקון לחוק (01.01.2014), רשות המיסים בוחנת את מבחן "דירת המגורים היחידה" גם בעת מכירת דירה ובקשת הפטור ממס השבח (*שבח: המס החל על הרווח שנצבר מיום רכישת המקרקעין ועד למכירתו, בכפוף למדד; פחת; ניכויים כדין, ועוד).

השינוי בחוק מבחינת השבח- "מבחן הדירה היחידה".
בגדול- נישום שיש לו דירת מגורים אחת ויחידה יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה, ונישום שדירתו הנמכרת אינה דירתו היחידה- ישלם מס שבח.
עם זאת- חשוב להבין כי המבחן אינו מבחן בינארי [יש/אין דירת מגורים נוספת] אלא מבחן מורכב הכולל מספר רב של משתנים. ייתכן אדם בעל 2 דירות שיקבל פטור במכירת אחת הדירות וייתכן אדם בעל דירה אחת שלא יקבל פטור במכירתה – המורכבות האבסורדית ולפעמים לא הגיונית שהמבחנים אינם זהים כשבוחנים מס רכישה ומס שבח.

ראשית, עיקרון התא המשפחתי
מבחן "כמות הדירות" בוחן את מספר הדירות שבבעלות "התא משפחתי" של הנישום. עיקרון התא המשפחתי: "נישום, בן זוגו וילדים לא נשואים מתחת לגיל 18". [ההגדרה זהה במס שבח ובמס רכישה]. לכן, יכול להיות אדם נשוי + 2, לבנו הבכור בגיל 15 ישנה דירה על שמו ולבתו השנייה בת ה-14 יש דירה על שמה. אותו אדם, על אף שאין לו דירות "על שמו", לא מוגדר כ"בעל דירת מגורים יחידה", ייתפס ברשות המיסים כמרובה דירות ולא יזכה להטבות במס רכישה/שבח.

שנית, החלק בדירה
נתחיל ממס שבח: ניקח מקרה בו לנישום דירה להשקעה שקנה עם עוד 3 שותפים ודירה נוספת שבבעלותו בה הוא מתגורר עם משפחתו.
כשיבקש הנישום למכור את הדירה בה הוא מתגורר, רק במידה וחלקו בדירת ההשקעה קטן/שווה ל-33% [25% בדוגמא שלנו] - לא יראו אותו כמרובה דירות והוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.
ובענין מס רכישה, ניקח דוגמא אחרת: נישום שיש לו 20% בדירת פנטאהוז בתל אביב (קנה עם שותפים או קיבל בירושה וכד') ברגע שהנישום מבקש לרכוש דירה חדשה – הוא לא ימוסה לפי מדרגות של "מרובה דירות" אלא לפי מדרגות של "בעל דירת מגורים יחידה" וזאת מבלי שיצטרך למכור את ה-20% בפנטהאוז.
כאן, בניגוד לדוגמא הקודמת של עיקרון התא המשפחתי, ראינו אדם בעל יותר מדירה אחת אך שמוגדר "בעל דירת מגורים יחידה".

שלישית, החלפת דירה
מס רכישה: אם מבחן דירת מגורים יחידה היה עיוור [בינארי: יש/אין], אזי נישום שמבקש לקנות דירה נוספת בעודו מחזיק דירה אותה הוא יבקש בקרוב למכור (בעצם להחליף בין הדירות), היה ממוסה כבעל דירת מגורים נוספת כי אכן בעת רכישת הדירה החדשה הוא אינו "בעל דירת מגורים יחידה"! החוק מכיר בכך כי במצבים אלו יוכל הנישום לבקש לשלם לפי מדרגות דירת מגורים יחידה בתנאי שיתחייב בהצהרתו כי ימכור את הדירה הנוכחית (הישנה) תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה [או תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה החדשה ברכישות מקבלן].
*חשוב להבין כי ההטבה הנ"ל מוענקת רק למי שמחליף דירה אחת בדירה אחרת. אדם שבבעלותו שתי דירות וקונה שלישית – גם אם יתחייב למכור את שתי דירותיו הישנות, יאלץ לשלם מדרגות מס של מרובה דירות.

רביעית, דירת ירושה
מקרה נוסף בו אדם הוא בעל שתי דירות מגורים אך מוגדר כ"בעל דירת מגורים יחידה" הינו כשהדירה הנוספת נתקבלה בירושה, ומתקיימים לגביה התנאים שבחוק.

חמישית, דירה עם דייר מוגן
אדם שבבעלותו דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997, ייחשב מבחינת רשויות המס "כבעל דירת מגורים יחידה". [זהה בשבח וברכישה].

לסיום אבקש לציין, כפי שניסיתי להסביר במאמר הנ"ל – מבחן "דירת מגורים יחידה" אינו מבחן של מה בכך ומורכב ממשתנים רבים. אדם עם מס' דירות יכול להיחשב בפני רשויות המס כבעל דירת מגורים יחידה ואדם ללא דירות כלל יכול להיתפס כמרובה דירות. זאת ועוד, המשתנים בין מכירה ובין רכישה לא בהכרח זהים ולפיכך מומלץ להיוועץ בעו"ד.