המדריך לרכישת דירה מיד שנייה

בטרם ננהל מו"מ לרכישת דירה מיד שנייה, יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות שרק לאחריהן מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד שייצגנו בעסקה הנדונה.
בדיקות מקדמיות המבוצעות על ידי הרוכש
יש לבחון את סביבת המגורים תוך שימת דגש על בדיקת קיומם או היעדרם של שירותים נחוצים כגון בתי ספר, גנים, מתנ"סים, מרכזי קניות, תחבורה ציבורית וכו'.
כמו כן, סביבתיים, בניה עכשווית באזור העלולה להשפיע על ערך הנכס, בעיות רעש, מצוקת חניה, מומלץ להכיר את השכנים.

הבדיקות האמורות לעיל מהוות אמצעי סינון ראשוני שעל הרוכש לבצע בעצמו, בטרם ביצועו של מו"מ לרכישת דירה מיד שנייה.
במידה ותוצאות הבדיקות שבוצעו על ידי הרוכש היו מוצלחות, זהו הזמן המתאים לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ולהתקדם לשלב המו"מ.

מהלך המו"מ מול המוכר
נסח טאבו/אישור זכויות
בדיקה נסח הטאבו היא הבדיקה הראשונה שיש לבצע. יש לוודא כי המוכר רשום בנסח הטאבו כבעלים/חוכר או שרשומה לזכותו הערת אזהרה (במידה וטרם נרשם הבית כמשותף והזכויות רשומות על שם חברה משכנת)*. יש לוודא כי לא קיימות הערות על הנכס בגין שעבודים, עיקולים והערות אזהרה לטובת צד ג' (לדוגמא בגין משכנתא שנטל המוכר). ככל ואחד או יותר מאלו קיימים, יש לפעול להסירם, בטרם חתימה על הסכם המכר**.

*הערת אזהרה הינה התחייבות בעל המקרקעין לעשות עסקה באותם מקרקעין או להימנע מלעשות בהם עסקה. האקט של רישום הערת האזהרה משרת שתי מטרות. האחת , הודעה כלפי כולי עלמא כי כבר קיימת התחייבות מצד בעל הזכות במקרקעין לביצוע עסקה במקרקעין או להימנע מלבצע בהם עסקה. מטרה שנייה טומנת בחובה אקט מניעתי הבא לשלול אפשרות בה בעל המקרקעין, שנתן כבר התחייבותו לקונה שלזכותו נרשמה ההערה, לעשות עסקה עם אחר בנוגע לאותם מקרקעין וללא הסכמתו של הקונה שלזכותו נרשמה הערת האזהרה, דהיינו אקט מניעתי הבא להגן על אינטרס ההסתמכות של הקונה שלזכותו נרשמה ההערה.
** כפי שיפורט בהמשך, גם אם לא ניתן להסירם בשלב זה עדיין ניתן ליצור מנגנון שיגן על הרוכש.

באם הבניין בו מצויה הדירה לא נרשם כבית משותף, יש לפנות אל החברה המשכנת לצורך המצאת אישור זכויות עדכני לגבי הדירה.

מידע תכנוני
בדיקת תוכנית בניין עיר, לרבות תוכניות פיתוח ובנייה עתידית באזור.
בדיקת זכויות בנייה והיעדר קיומן של חריגות בנייה. יש לעיין בתיק הבניין הנמצא במנהל ההנדסה ברשות המקומית. כמו כן, ניתן להזמין מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדפיס מידע תכנוני המפרט את הזכויות הקשורות בנכס לרבות התוכניות החלות עליו.
יש לוודא כי לא קיימים חובות לרשות המקומית בגין מים, ביוב, ארנונה, היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח.

עמודי תווך בהסכם המכר
הצהרת המוכר לגבי היעדר חריגות בנייה, שעבודים, עיקולים וכו'.
הצהרת המוכר בדבר תקינות הנכס והיעדר ליקויים הידועים לו.
יצירת מנגנון תשלומים מותאם ומתוכנן בהתאם לשלבי העסקה***:
*** כמות התשלומים וגובהם משתנה מעסקה ועסקה בהתאם לנסיבותיה. עם זאת בכל עסקה באשר היא יש ליישם בפרק התמורה את ההנחיות הבאות:
תשלום ראשון מוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר ומועבר לידי המוכר בסמוך לאחר רישום הערת אזהרה לזכות הרוכש.
במידה ולא סולקה משכנתא הרשומה לחובת המוכר, יוקצה חלק התמורה השווה בערכו ליתרת המשכנתא לצורך סילוקה.
יתרת התמורה תועבר כנגד מסירת החזקה בנכס, ובכפוף למסירת כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש. במידה ובמועד מסירת החזקה לא יהיו ברשות המוכר כל המסמכים הדרושים מצידו לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש, יוקצה מתוך יתרת התמורה סכום שיישמר בנאמנות אצל ב"כ המוכר וזה יועבר לרשות המוכר כנגד העברת המסמכים האמורים****.
****הסכום מתוך יתרת התמורה השמור בנאמנות ייועד לצורך המצאת כל המסמכים הדרושים מצידו לשם העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש, וכן לשם כיסוי חובות לרשות המקומית ו/או תשלום מקדמה על חשבון תשלום מס השבח החל על המוכר לצורך הבטחת קבלת אישור מס שבח. כמו כן, כספים אלו ייועדו לצורך הסרת עיקולים ו/או שעבודים, ככל וייווצרו עד למועד מסירת החזקה.
ומהם המסמכים שיש לקבל מהמוכר לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש?
ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס.
שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות חתומים ומאומתים כדין.
אישורי מיסים - שבח/מכירה/רכוש תקפים ומופנים ללשכת רישום מקרקעין בציון שמות הצדדים לעסקה.
אישור עירייה בתוקף ואישור בדבר היעדר חובות בהיטל השבחה.

____________________________________________________________________________
*אין במידע האמור בכדי להוות בשום מקרה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה בעניין הנדון ולפיכך אין להסתמך על מידע זה בטרם היוועצות עם עורך דין העוסק בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
**אין לפרסם, להעתיק, לשדר, לשכפל, לצלם, או להפיץ את המידע הנ"ל או חלקו ללא הסכמתו המפורשת על עוה"ד גילעד כהן ו/או מי מטעמו.