המדריך לרכישת דירה

בבואנו לרכוש דירה/נכס חשוב לתת את דעת על מספר תחומים בכדי להבטיח את השלמת העסקה ללא כל תקלה.
רכישת דירה הינה, לרוב, הרכישה המשמעותית ביותר אשר תבצעו בימי חייכם. הן בהיבט סכום עלות הרכישה והן בהיבט ההתחייבות למימון העסקה שבמרבית המקרים מלווה אותנו כ- 20-30 שנים מחיינו.
אנסה לעמוד על מספר נושאים חשובים בשלבי קניית דירה בתקווה שאלה ידגישו ויעזרו לכם להבין את התהליך ואת הסיכונים הכרוכים בו.

1. התרשמות כללית מסביבת הנכס -
בקרו בנכס ובסביבתו מספר פעמים והתרשמו בעצמכם ממאפייני הסביבה והדירה, בדקו בצורה יסודית את מצבו הפיזי של הנכס ואת סביבתו הקרובה. לא אחת נתקלים במקרים אשר הרוכשים ראו את הנכס בשעות הערב והוא היה שקט ונעים ולאחר הקניה מגלים כי בשעות היום גן הילדים הסמוך הופך את מטרד הרעש לבלתי נסבל.
כדאי לבדוק את השימושים הקיימים ו/או האפשריים ביחס לרכוש המשותף של הבניין. לדוגמא, מי רשאי לחנות בחניה משותפת של הבניין, שימוש במחסנים ובמתקנים משותפים, וכיו"ב.
באתר רשות המסים תוכלו לעיין במאגר מידע נדל"ן הפתוח לעיון הציבור ובו מופיעים נתונים של עסקאות מכר דירות (לפי מספרי גוש חלקה, סוגי דירות, תאריכים, וכו'), אשר בוצעו בשנים האחרונות בבניין, ברחוב ובשכונה, כדי לקבל אומדן מחיר, העשוי לסייע לכם במסגרת ניהול המשא ומתן לסגירת התמורה המוסכמת וקניית הדירה.
2. בדיקת הנכס ורישומיו-
בשלבי המשא ומתן לרכישת הנכס בדקו ביתר תשומת לב את הדברים הבאים:
· בדקו כי מוכר הדירה אשר מנהל את הליך המכיר רשום כבעל הנכס - זאת לפי בדיקת נסח טאבו אשר ניתן לרכוש באינטרנט.
· ודאו כי מלבד משכנתא, לא קיימות זכויות של צד שלישי על הנכס.
· ודאו כי לא חל על הנכס צו מניעה או הריסה וכי לא חלה הפקעה על הנכס או על חלקים מסוימים ממנו.
· בדקו בתב"ע (תוכנית בניין עיר) כי הנכס בנוי כמוגדר וכי אין חריגות בניה אסורות.
· בשלב העיון בתב"ע בדקו את המצב הסביבתי של האזור – יתכנו מקרים כי מוכר הנכס לא מיידע אתכם כי עתידה להיסלל מסילת רכבת דבר אשר ישפיע על מחיר הנכס בעתיד.
3. עריכת זיכרון דברים-
חתימה של זיכרון הדברים נועדה לאפשר לצדדים לגבש את ההסכמות שהושגו לכדי חוזה ולמנוע סיטואציה בה אחד הצדדים נסוג מן העסקה ללא כל סיבה.
במקרים בהם גיבוש החוזה הינו מיידי ואין צורך בבדיקות נוספות ניתן לדלג על שלב זיכרון הדברים.
4. חוזה מכר – דברים שחשוב לכלול
· ערך שער חליפין - במקרים בהם המכירה מבוצעת במטבע זר.
· לוח תשלומים – עפ"י המקובל בענף משולמים כ- 10-15% מהמחיר בסמוך למועד חתימת ההסכם, 10-15% בעת המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים. לוח התשלומים נדרש להתחשב בגורמים כגון : המועדים בהם יעמדו כספים לרשות הקונה, מועדים שבהם התחייב המוכר בתשלום לצדדים שלישיים, מועד מתן הלוואה שייטול הקונה מבנק למשכנתאות ועוד. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתא של המוכר ישירות לבנק למשכנתאות והדבר ייחשב כאילו שילם את הסכום למוכר.
· רישום הערת אזהרה – העברת הזכויות בין המוכר לקונה מבוצעת רק בהשלמת העסקה אשר לעיתים עשויה להימשך זמן לא מבוטל, בכדי להבטיח את זכותו של הקונה ובכדי להימנע מביצוע עסקאות נוגדות חשוב להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס. עקרונית, קיומה של ההערה אינו מאפשר העברת זכויות כל עוד היא רשומה. חשוב לרשום את הערת האזהרה בטאבו בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת ההסכם ואפילו לדאוג למנגנון שלפיו הסכום המשולם בעת במעמד החתימה ייפרע בפועל רק לאחר רישומה של הערת האזהרה.
· תכולת העסקה –רכישת נכס אינה מסתכמת רק במבנה במרבית המקרים לנכס יש זכויות נלוות והצמדות לנכס כגון: חניה, מחסן, גג וגינה וכן חלק ברכוש המשותף.
· פגמים בדירה –יש לדרוש כי המוכר יצהיר כי אין בנכס פגמים ידועים לו. אם לאחר מסירת הנכס לקונה יתגלה פגם ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי.
· מועד מסירת החזקה בנכס –הגדרה ברורה מתי ימסר הנכס לקונה ובאילו תנאים והחלטה בגין פיצוי מוסכם בעבור איחור במסירה, נדרש לשמר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר בלוחות הזמנים לא יגרור מיידית סנקציות חריפות.
· חתימה על חוזה המכר תבוצע לאחר וידוא כי כל הפרטים אשר סוכמו בשלב המשא ומתן נכללים בחוזה ולאחר שהוצא נסח טאבו עדכני ליום חתימת החוזה אשר מעיד כי הנכס נקי מכל עסקה סותרת.
5. מיסים –
· היטל השבחה - ביצוע עסקה בנכס עלול להביא לחבות בהיטל השבחה. בדקו עם עורך הדין שלכם האם העסקה שאתם עומדים לבצע כרוכה בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום ההיטל במסגרת הסכם המכר.
· מס שבח – מכירת נכס מקרקעין חייבת במס בגין השבח אשר נוצר מהפרש מחיר הקניה ומחיר המכירה. על מנת לקבל פטור ממס שבח יש לבצע תכנון מס.
שימוש מושכל בהוראות הפטור השונות עשוי לחסוך למוכר כסף רב. חשוב לנתב את העסקה כך שיעשה שימוש בפטור המתאים לנסיבות המקרה ולתכנון העתידי של המוכר.
· מס רכישה - כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס. ניתן למצוא ברחבי רשת האינטרנט מחשבוני מס רכישה אשר יתנו מושג כללי באשר לגובה התשלום.
6. מסירת החזקה בנכס –
· תשלום אחרון - עפ"י תנאי החוזה התשלום האחרון יבוצע כאשר המוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה יש לוודא כי כל המסמכים הנדרשים נמצאים בידכם לפני ביצוע התשלום האחרון.
· העברת חשבונות שירותים - נדרש לבצע העברה של חשבונות החשמל הגז והארנונה משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן יש לקבל אישור על כך שהוסדרו התשלומים לועד הבית.

חתימה על פרוטוקול מסירת חזקה - שני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירה שבו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה או בעיות שקיימות בתשתיות הדירה בשעת המסירה.