העוקץ בקבוצות רכישה

הציבור הרחב לא מודע לכך כי כאשר נרשמים "בקבוצת רכישה" לרכישת דירה (בשוני מרכישה מקבלן שמחויב בערבות בנקאית) אין שום שליטה משפטית או חוזית באשר לעלויות הסופית של הדירה וכי במידה וחלק מחברי הקבוצה לא יעמדו בהתחייבויותיהם, הדבר מפיל את יתר חברי הקבוצה.
במקרה והדירה בסופו של דבר תעלה בהרבה ממחיר שהובטח, לא יוכלו לבוא בטענות לאף אחד פרט לעצמם בלבד.
כיצד פועלת השיטה? ומדוע התקציב יכול להשתנות דרמטית? ואף לגרום להפסד של חלק מההשקעה, מארגן קבוצה מפרסם מודעה, המציעה להירשם לקבוצת רכישה כאשר דירה תעלה מחיר מסוים, הרוכש התמים נדרש לתת מקדמה על החשבון של כמה עשרות אלפי שקלים, ולפעמים אף לפקודת עו"ד מטעם המארגן, הנרשמים מתפתים לחשוב שעו"ד אחראי למחיר הדירה או למה שנעשה בקבוצת הרכישה, ולא כך פני הדברים.
עורך הדין (כנאמן) אכן יכול להתחייב כי הכספים המופקדים אצלו ישמשו לצורך רכישת הקרקע, אולם לעו"ד אין כל שליטה על העלות הסופית של הדירה ועל עניין ניהול הקבוצה.
חשוב להבהיר כי חבר בקבוצת רכישה כלל אינו קונה דירה, אלא מגישים בשמו הצעה לרכוש חלק בקרקע בלבד, ובמקרה של זכיה בקרקע החבר רוכש חלק בקרקע. כאשר העלות הסופית של הדירה תלויה בעלויות בניה ויתר עלויות הקמת הפרויקט ודמי ניהול.
כשמצטרפים לקבוצת הרכישה, מקבלים אומדן ושיערוך לגבי העלויות המשוערות של הדירה הסופית, אולם הרוכש לא יודע מהו המחיר הקרקע שהמארגן הקבוצה מציע בגין הרכישה ואם המארגן רוכש את הקרקע בשם חברי הקבוצה במחיר יקר אז הדבר מעלה את מחיר הדירה הסופית בהתאם.
וכאן מתחילה הבעיה העיקרית, ישנו ניגוד אינטרסים ברור ומובנה בין היזם/מארגן של הקבוצה לבין הרוכש/חבר הקבוצה, הרי ככל שמארגן יתן הצעה כספית גבוהה יותר לרכישת הקרקע, מחד הוא אכן מגדיל את סיכוי הזכיה בקרקע של חברי הקבוצה, ומאידך הוא מסכן את חברי הקבוצה בכך שעלותה הכוללת של הדירה תהיה בסופו של דבר הרבה מעבר לאומדן מחיר הדירה שקיבלו מלכתחילה. בכל מקרה אם זוכים בקרקע המארגן מקבל את חלקו ללא כל קשר למחיר הסופי של הדירה.
חברי הקבוצה לא יוכלו לבוא בטענות לשום גורם בעניין עלותה הסופית הגבוהה של הדירה, שהרי מצד אחד יזם הקבוצה לא נותן התחייבות "בכתב" באשר למחירה הסופי של הדירה וגם לא על מחיר הקרקע, ומנגד כל חבר בקבוצה מיפה את כוחו של היזם לתת בשמו הצעה על רכישת הקרקע, וזאת מבלי שיידע את המחיר שהיזם מציע בשמו בעבור הקרקע.
למרות שעלותה הסופית של הדירה יכולה לעלות בעשרות אחוזים מההבטחות שהיזם הבטיח לחברי הקבוצה, כאמור היזם ירוויח את כספו בכל מצב והרבה לפני שהרוכש יידע שמחיר הדירה חרג מתקציבו באופן משמעותי.
הבעיה נוספת מתעוררת כאשר מארגן הקבוצה חותם חוזה רכישה על הקרקע ונותן מקדמה, (לדוגמה של 10% על הרכישה), אם לאחר זמן חלק מחברי הקבוצה לא יעבירו את יתרת התשלום עבור הקרקע, הדבר יכולה להביא להפרת חוזה, תוך קיזוז פיצוי כספי של 10% מעלות הקרקע, ובכך גם אלו ששלמו את מלואה את התשלום בעבור הקרקע, יפסידו 10% מהתשלום, כי הרי הקרקע נמכרת לכל הקבוצה כאחד ולא לכל חבר את חלקו בלבד.
איך ניתן לפתור את הבעיה? אין פתרון מושלם לעניין, הרי בכל זאת לא מדובר בקבלן שכפוף לחוק ערבות מכר דירות. אולם המינימום שניתן לעשות הוא שהמארגן ייתן התחייבות בכתב על מחיר אשר מעבר לסכום זה הוא לא ירכוש את הקרקע, וכן יחזיק בשמאות משמאי מומחה כי במחיר הקרקע המוצע ניתן להגיע למחיר הסופי של הדירה כפי שהציע.
אומנם קיימת קושי בשיטה זו, אם המחיר שהקבוצה מוכנה לשלם בעבור הקרקע ידועה לכל, הרי קבוצה יריבה או מתחרים אחרים על הקרקע, יוכלו להציע מעט יותר ולזכות בקרקע.
פתרון חלקי לכך הנו, כי המארגן יתחייב לחברי הקבוצה, כי המחיר עבור הקרקע יקבע ע"י השמאי המוסכם לחברי הקבוצה, ואישור רו"ח כי מחיר הדירה לא יחרוג מהתקציב. בכל מקרה מומלץ שחברי הקבוצה יהיו מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם שמתמחה בתחום, מול מארגן הקבוצה כפי שנהוג לעשות בפרויקטים של תמ"א 38 ובפרויקטים של פינוי ובינוי. יתכן שאף נכון לשלם קצת יותר ולרכוש ישירות מקבלן.

(המאמר פורסם במדור כלכלי של עיתון "המבשר" 8/2014)