חובות וזכויות המתווך

ב-1 באפריל 1997 נכנס לתוקף חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996(להלן:"חוק המתווכים") בהתאם לחוק זה "תיווך במקרקעין" הינו הפגישה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקת זכות מקרקעין .
יודגש כבר כעת כי חוק המתווכים הינו חוק צרכני ולכן הינו קוגנטי(בלתי ניתן להתניה) . כל הסכם בין מתווך ללקוח אשר מרע את זכויות הלקוח בניגוד לאמור בחוק המתווכים אינו תקף מבחינה משפטית.

תנאי רשיון לעסוק במקצוע
מי רשאי לעסוק במקצוע התיווך?
מי שעמד בהצלחה בבחינה לקראת רישיון תיווך במקרקעין ומחזיק ברישיון בר-תוקף הומצא ע"י רשם המתווכים במקרקעין שבמשרד המשפטים. מתווכים ותיקים שהינם אזרחי או תושבי מדינת ישראל ושעסקו בתיווך מקרקעין ערב קבלתו של החוק (ביום 1.4.97), רשאים לעסוק במקצוע ללא רישיון, עד שנתיים מיום קבלתו של החוק. שר המשפטים הינו השר הממונה על ביצוע החוק והוא מינה רשם מתווכים שתפקידו לתן רישיונות למתווכים במקרקעין.
יצוין כי בחינות לרשם המתווכים נערכות 4 פעמים בשנה וקרוב ל-4,000 איש ניגשים מידי שנה לבחינות.

מי רשאי לגשת לבחינה לקבלת רשיון?
רשאי מי שהוא אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל. לא יורשה לעבוד כמתווך מי שגילו מתחת ל-18 או מי שהגיע לפשיטת רגל. ואשר לא הורשע בעבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה.

חובת חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין
סעיף זה מהווה את הסדר את היחסים בין המתווך ללקוח:
מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הוא בעל רישיון תיווך, והלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. לא די בפעולת התיווך עצמה, אלא חייבת להיות הזמנה בכתב, שתכלול את כל הפרטים הנדרשים בחוק. הזמנת שירותי תיווך חייבת לכלול: שם המתווך והלקוח ומספרי זהותם, סוג העסקה (מכירה/קניה/השכרה/שכירות), תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך, מחיר מבוקש או מוצע (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך - שיכול להיות נקוב באחוזים ממחיר העסקה, וכן האם המחיר המוסכם כולל מע"מ. יודגש המדובר בתנאי מינימום, אי מילוי בזהמנה בכתב פרטים מהותיים אלו יכולים לשלול את הזכאות של המתווך לדמי התיווך.

בית הדין המחוזי בבאר שבע קבע כי סעיף שהופיע בחוזה מכירת דירה ובו התחייבות של מוכרים לשלם דמי תיווך, אינו עונה על דרישות סעיף 9 לחוק המתווכים ואינו יכול להוות תחליף לדרישה להזמנה בכתב המהווה שלב ראשוני ומקדמי של התקשרות בין המתווך ללקוח, ולפיכך דחה בית המשפט את ערעורו של המתווך לדמי תיווך בהעדר הזמנה נוספת. עולה מכאן שבעוד שדרישת הכתב המהותית פונה בחוקים אחרים לשני הצדדים במידה שווה, הרי שכאן היא נוטה לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך.

שירותי תיווך בלעדיים
מותר למתווך וללקוחו להסכים ביניהם על שירותי תיווך בלעדיים(החברות הגדולות בתחום אף יתעקשו לפעול אך ורק בבלעדיות), בתנאי שתיחתם ע"י הלקוח הזמנת שירותי תיווך בה ייקבע במפורש שזו הזמנה לשירותי תיווך בלעדיים. בטופס חייבת להיות מפורטת תקופת הבלעדיות (תקופת בלעדיות איננה מוגבלת והיא נתונה למו"מ בין המתווך ללקוח). אם לא צוינה תקופת הבלעדיות ע"ג הטופס, הרי שלעניין מכירת נכס מקרקעין שהוא דירה בלבד, יראו את התקופה כמסתיימת בחלוף 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על טופס ההזמנה בבלעדיות. וכל נכס אחר תסתיים תקופת הבלעדיות לאחר 9 חודשים. תקופת הבלעדיות המקסימלית בגין דירת מגורים הינה חצי שנה ובגין כל נכס אחר תקופת הבלעדיות המקסימלית הינה שנה.

ע"פ חור המתווכים יש לחתום על הסכם בלעדיות במסמך נפרד אשר מפרט מהן פעולות השיווק אותן נדרש המתווך לבצע, כאשר ביצוע אותם פעולות שיווק יקנה למתווך "חזקה" כי היה הגורם היעיל בעסקה.
המדובר בשתיים מתוך הפעולות הבאות: פרסום בעיתון יומי על מכירת הנכס, פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל מסוים לפי בחירת הלקוח, פרסום באמצעות שילוט על ידי הצבת שלט על הנכס או על גבי לוח מודעות ציבורי, פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים המופיע במאגר של המתווך, הזמנת רוכשים פוטנציאלים או מתווכים נוספים לבקר בנכס, הזמנתם של לפחות 5 מתווכים אחרים הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס לשתף פעולה לצורך מכירתו, או כל פעולת שיווק שתוסכם בין הצדדים.

זכאות המתווך לתשלום דמי התיווך
המתווך במקרקעין שהינו בעל רישיון זכאי לקבל דמי תיווך עבור עבודתו, ובתנאי שהוא היה ה"גורם היעיל" שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, היותו של המתווך "גורם יעיל" איננה מותנית בכמות עבודת המתווך. יהא זה מספיק, למשל, כי ביצע את פעולות השיווק אשר הוגדו בהסכם הבלעדיות ו/או די בכך שהביא את הקונה אשר חתם על הסכם מכר מול המוכר.

גובה דמי התיווך
רבים אינם יודעים זאת, אך חוק המתווכים אינו קובע את גובה דמי התיווך. דמי התיווך הם עניין למו"מ בין המתווך ללקוחו. לא נקבע בחוק המתווכים עמלה קבועה או עמלות מינימום ומקסימום, לכן, במקרים שלא יצוין גובה העמלה, ינהגו לפי המקובל - 2 אחוזים ממחיר המכירה/הקניה הכולל של הנכס בתוספת מע"מ כחוק.
במכירת זכויות בנכס מוגן %5 (מהסכום הכולל של דמי המפתח המשולמים או המוצעים ע"י הלקוח החיצוני, במידה ובעל הבית יממש את אופצית רכישת זכויות הדייר המוגן בתוספת מע"מ כחוק.
הסכם מחייב לשכירת/השכרת נכס :
לתקופה של שנה בלבד - דמי שכירות של חודש אחד בתוספת מע"מ כחוק.

מועד תשלום דמי תיווך
דמי תיווך ישולמו למתווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים (הסכם מחייב הינו זיכרון דברים או חוזה)
יש לשים לב: חובת התשלום למתווך עפ"י חוק המתווכים, הינה עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים וללא כל קשר לביצוע או לסיום העסקה, כך שאם העסקה לא יצאה לפועל לאחר חתימת ההסכם, הרי שעדיין חלה חובת תשלום למתווך, כי את חלקו הוא עשה. יודגש כי הפסיקה קבעה במפורש כי כאשר הסכם המכר בוטל ע"י הצדדים לעסקה, עדיין יהיו חייבים הצדדים לשלם למתווך את דמי התיווך.

חובת המתווך
על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. המתווך יסייע ללקוח גם בנושאי מימון הרכישה, אם יתבקש. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח(ס' 8 לחוק המתווכים), ולהדריך אותו במקצוענות מרבית. יחד עם זאת, על קונה הנכס להבטיח את עצמו בקבלת מידע מלא ומפורט מעורך דין אשר מייצג אותו בעסקה לרבות אישורים תכנונים וכן פירוט הזכויות בנכס.
יודגש כי מכח חובת ההגינות מוטלת על המתווך להימנע מחשיפת פרטים אישים של צדדים למכירה(ס' 11 לחוק המתווכים).

איסור פעולות משפטיות
ע"פ סעיף 12 לחוק המתווכים אסור למתווך לערוך ו/או לסייע ו/או להכין זיכרון דברים(אשר הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין) ו/או הסכם , במידה והמתווך מבצע פעולות משפטיות בניגוד לאמור בחוק המתווכים, אוטומטית נשללת ממנו הזכות לקבלת דמי התיווך ובנוסף המתווך חשוף לכתב אישום פלילי בגין ביצוע פעולות משפטיות.
על הצדדים לעסקה להיעזר בעו"ד לשם הבטחת קבלה ושמירה על מלוא זכויותיהם בעסקה. יצויין כי לעו"ד מותר לייצג בעסקה הן את המוכר והן את הקונה אך הוא יהיה מחויב לחובת נאמנות כלפי שני הצדדים.

הסכם שלא יצא לפועל
כאשר הסכם לא יוצא לפועל מסיבות שונות (הפרות שונות ו/או אי הבנות בין המוכר והקונה) גם אז יהיה זכאי המתווך לקבלת דמי התיווך. תפקיד המתווך היה להפגיש את הלקוחות ולכן הוא את חלקו ביצע. מרגע שנחתם זיכרון דברים או חוזה בין המוכר והקונה, סיים המתווך את עבודתו והוא זכאי לדמי התיווך. כלומר, גם אם הסכם המכר הופר ו/או בוטל לאחר חתימת החוזה, למתווך מגיעים דמי התיווך.
זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין ובתור שכזה יחויבו הצדדים לשלם דמי תיווך גם אם בסופו של דבר לא נחתם הסכם ממש .

עונשין
מתווך שלא פעל בהתאם להוראות החוק, צפוי לעונשים הקבועים בחוקי המתווכים, העונשין והגנת הצרכן, לרבות מאסר, קנס וכן אובדן רשיון לתקופה מוגבלת או לצמיתות

המידע הינו מידע ראשוני בלבד אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי. ויש לפנות לעו"ד מומחה בתחום .

*הכותב הינו מומחה בתחום דיני המתווכים, ומשמש כמרצה בקורסי ההכנה לבחינות רשם המתווכים , עו"ד רועי שעיה מייסד משרד עו"ד רועי שעיה ושות'- העוסק במשפט מסחרי-אזרחי על כל רבדיו.
כתובת: ז'בוטינסקי 35, מגדלי התאומים 2, קומה שמינית רמת גן.
משרד:03-6810072
פקס: 03-5189172
מייל: SHAYALAW@GMAIL.COM
אתר: WWW.SHAYA-LAW.COM