כללי אצבע לרוכשי דירה

עו"ד ירון גיל - עורך דין מקרקעין ונדל"ן

מספרים על דן,בחור רווק שחי בבית בו גדל יחד עם אביו, ועבד בעסק המשפחתי.
כאשר גילה שהוא עומד לרשת הון עתק, כשאביו החולה ימות, החליט שעליו לחפש אישה שאיתה יוכל לחלוק את העושר הזה.
ערב אחד, במהלך פגישת משקיעים, עיניו נתפסו על האישה הכי יפה שיצא לו לראות.
יופייה הטבעי גרם לו להחסיר פעימה.
"אני נראה כמו סתם בחור רגיל", הוא אמר לה,
"אך בעוד כמה שנים, אבי יהיה חולה ואני עומד לרשת 200 מיליון דולר".
מופתעת לחלוטין, ביקשה האישה את כרטיס הביקור שלו,
ושלושה ימים לאחר מכן, הפכה להיות אמו החורגת...

לא אחת אנו כעורכי דין נתקלים בפניות של רוכשי דירות אשר כתוצאה מתמימות או חוסר ידע משפטי, ביצעו פעולות חשפו אותם בפני הונאות, סיכנו את זכויותיהם וכפועל יוצא הביאו לידי אובדן הממון הרב אותו השקיעו או אמורים היו להשקיע ברכישת הדירה.
במאמר קצר זה אנסה לתמצת את הכללים הבסיסיים הנדרשים לבחינה ויישום בעת רכישת דירה וזאת בכדי לתאר ולו בקצרה את הסיכונים המשפטיים בפניהם עלולים לעמוד רוכשי דירות.

כלל 1 – בחינת זהות המוכרים
בשלב הראשון יש לבצע אימות של שמות המוכרים ותעודות הזהות שלהם אל מול
טפסי רישום הזכויות הקיימים בלשכת רישום המקרקעין / מנהל מקרקעי ישראל או
בחברה המשכנת.
במידה והמוכר הינו שלוח של בעל הדירה יש לבחון קיומו של יפוי כח נוטוריני
המציין את הסמכתו של השלוח לביצוע פעולת המכירה.

כלל 2 – בחינת המצב המשפטי של הנכס
א. בחינת קיומם של שעבודים או משכונים על הנכס העלולים למנוע את אפשרות המכירה.
בחינות אלו יבוצעו באמצעות בחינות נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או אישורי זכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת וכן ברישומי רשם המשכונות.
ב. מומלץ לקונה לבצע בדיקה במנהל ההנדסה שברשות המקומית בה נמצא הנכס וזאת בכדי לוודא שלא בוצעו שינויים בלתי מאושרים בנכס (בנייה חריגה, הוספת חדרים ושינויים העלולים להשפיע על מחירו הריאלי של הנכס וכן בחינת קיום צווי הריסה על הנכס במלואו או בחלקו).
ג. בחינת הגרים בדירה – שוכרים העושים שימוש בנכס הינם בעלי התחייבות חוזית מול בעלי הנכס, בתחייבות העשוייה להשפיע על מועדי האכלוס או על זכות האכלוס בדירה, במקרים של דיירים מוגנים מתוקף חוק הגנת הדייר.

כלל 3 – בחינת היבטי מיסוי והיטלים קיימים
על הקונים להבין היטב את העלויות להן ידרשו במסגרת תהליך רכישת הנכס עוד בטרם יחתמו על חוזה המכר.
קונה הנכס עלול להדרש לתשלום של מס רכישה אשר הינו פועל יוצא של מחיר הדירה, מספר הדירות השייכות לו באותה העת וכן מסוג העסקה שבוצעה (עסקת מתנה).

כלל 4 - סיכום עם מוכר הדירה לגבי הפריטים אשר נשארים בדירה.
על הקונה לוודא ולציין בהסכם הרכישה באופן מפורט את הפריטים האמורים להשאר דירה בעת מסירתה. בין היתר מומלץ לציין ארונות מטבח, מזגנים, צנרת מיזוג, מנורות, ארונות חדר רחצה וכיוצ"ב.

כלל 5 – רישום הערת אזהרה
מטרתה של הערת אזהרה הינה מניעת ביצועה של עסקה נוגדת.
הערת אזהרה לטובת הקונה תרשם לצד שם הבעלים הרשום על הנכס, כך שכל המבקש לקיים עסקה נוספת לגבי הנכס יגלה שקיימת כבר התחייבות של בעל הנכס כלפי קונה אחר.
כוחה של הערת אזהרה גובר גם כלפי נושה מאוחר.

כלל 6 – בחינת הדירה ומתקניה
המדובר בבחינה פיסית של הדירה על כלל המתקנים והמחוברים הצמודים לה במטרה לגלות ליקויים ופגמים בנכס טרם מסירתו.
בין יתר הבדיקות אותן מומלץ לבצע – בדיקת תקינות החשמל, זרמי המים בברזים, סדקים, רטיבויות.
ישנם מקרים בהם מומלץ להסתייע בשירותי מהנדס מקצועי אשר יבחן הבטים הנדסיים ובכלל זה היבטי תכנון.
בנוסף, יש לשאול את בעלי הנכס לגבי פגמים או ליקויים הידועים להם.

כלל 7 – ביצוע תשלומים
את כספי התשלום הראשון יש לשמור בנאמנות אצל עו"ד של אחד הצדדים עד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונים.
את כספי התשלום האחרון יש למסור רק בכפוף למסירת החזקה בנכס.
הערה – יש לשמור אסמכתא לגבי כל תשלום שבוצע. קבלה בגין התשלום או צילום של שיק בנקאי ואישור קבלה על גביו מהווים אסמכתא מספקת.

כלל 8 – דיווח לרשויות המיסים
מוכר ורוכש זכות במקרקעין חייבים בהגשת הצהרה בעניין עסקת המקרקעין, תוך ‎30 יום מיום ביצוע העיסקה, למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שנכס המקרקעין מצוי בתחומו.
ההצהרה מתבצעת , על גבי טפסים מתאימים אותם ניתן לקבל במשרדי מיסוי מקרקעין.
אם ברצון המוכר ו/או הקונה להגיש הצהרה הכוללת שומה עצמית של מס השבח או של מס הרכישה יש באפשרותם להגיש הדיווח תוך 50 ימים מיום ביצוע העיסקה ובלבד שהמס על פי השומה העצמית שנעשתה על ידם, ישולם תוך פרק זמן זה.
תשלום מס הרכישה, או קבלת הפטור, יבוצעו בהתאם למדרגות מס הרכישה העדכניות המפורסמות ברשומות.

כלל 9 – עריכת פרוטוקול מסירה
ביום מסירת הדירה יש לערוך פרוטוקול מסירה.
פרוטוקול המסירה יכלול אישור של הקונה כי קבל את החזקה בדירה לידיו, לאחר שבדק אותה ומצאה במצב טוב ותקין, לשביעות רצונו וכן אישור של המוכר על קבלת יתרת התמורה.
על הקונה לוודא כי במעמד חתימת הפרוטוקול, ימסרו לידיו או לידי בא כוחו המסמכים הבאים : פטור ממס שבח, אישור עיריה בתוקף, ייפוי כח בלתי חוזרים, בקשה למחיקה וייפוי כח בלתי חוזר של קונים.
אם לא יומצאו כל האישורים המתאימים אזי יישאר כסף בנאמנות בידי העו"ד עד להמצאתם.

כלל 10 – בהירות ההסכם
על הקונה לוודא כי תנאי ההסכם ברורים לו כמו גם מועדי התשלום וההצמדות למדדים השונים.
חשוב להקפיד שלא יוותרו נושאים העלולים להיות מפורשים מאוחר יותר באופן שונה דבר העלול להוביל לבעיות עתידיות בקיומו של החוזה.

הערות :
א. עו"ד ירון גיל הינו מייסד,בעלים ושותף של עו"ד רז יעקבסון במשרד עורכי הדין יעקבסון – גיל.
המשרד הינו משרד בוטיק המעניק שירותי ליווי ויעוץ משפטי בנושאי מקרקעין, תוך כדי
יישום עקרונות ותפיסות מודרניות וחדשניות בעולם המשפט והעסקים, המאפשרות מתן
פתרונות יצירתיים לסוגיות משפטיות מורכבות.
המשרד מציג מגוון רב של התמחויות בתחומי המקרקעין, על היבטיו הרבים, לרבות ענייני
מיסוי, ליקויי בניה, בתים משותפים והתחדשות עירונית. בנוסף, עוסק המשרד במספר
היבטים בדיני המשפחה.
משרד עורכי הדין יעקבסון - גיל מעניק שירותים הן לעסקים וחברות והן ללקוחות פרטיים.
ליווי הלקוח החל משלב הייעוץ טרם העסקה, דרך בניית המודל העסקי והמשפטי המומלץ
ועד ליווי העסקה והוצאתה אל הפועל.
מעורבותם ונסיונם הרב של מייסדי המשרד בעולם העסקי והנדל"ן, כמשפטנים, כמנהלים
וכיזמים פרטיים, מסייעים בעסקאות המגוונות ובאים לידי ביטוי, בין היתר, ביכולת לימוד
וניתוח של מקרים מורכבים ומציאת "שביל הזהב" עבור לקוחות המשרד.
בין עקרונותיו המנחים של משרד יעקבסון - גיל ערכים של מקצועיות ומקצוענות ללא פשרות
לקידום צרכי הלקוח, זאת תוך שמירה על הוגנות ודרך ארץ.
סודיות, נאמנות, רצינות, מערכת יחסים פתוחה ואישית, כבוד הדדי, ענווה, צניעות ושירותיות
הינם ערכי יסוד הבאים לידי ביטוי בכל התקשרות של המשרד עם לקוחותיו.

ב. אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

יעקבסון גיל, משרד עורכי דין – יגאל אלון 55, בנין אשדר 2000, תל אביב, 6789115. טלפון 9449090 03 . www.jglaw.co.il , office1.jglaw@gmail.com