רגע קטן לפני חתימה על הסכם שכירות...

עו"ד ירון גיל - מומחה במקרקעין ונדל"ן

לאחרונה צדו את עיני מספר סעיפים חריגים ויוצאי דופן שנדרשו בהסכמי שכירות ע"י המשכירים.
בין היתר נכתבו סעיפים בהם הגביל המשכיר את השוכרים בכל הקשור למספר המתארחים בדירה בזמן נתון, חייב את שוכרי הדירה לדאוג לרווחתה של חיית המחמד שלו, ביקש תשלום נוסף בגין אירוח חברתו של השוכר בסופי שבוע ועוד.

רבים המקרים בעיקר באיזור תל אביב בהם עליונותו של המשכיר על השוכר במעמד חתימת החוזה, המתבטאת בדרישות דרקוניות, בולטת עד מאוד, זאת למרות שהמוצר אותו מספק, קרי דירת המגורים להשכרה, אינו עומד בקנה אחד עם דרישות אלו.
הסיבה המרכזית לכך היא ללא ספק, המצוקה הקיימת בדירות להשכרה בת"א, המביאות את חלק מהמשכירים להעלות דרישות מוגזמות, אשר ספק אם היו מרשים לעצמם להעלותם במצב אחר.
רבים מהשוכרים נוטים להסכים לדרישות אלו, מבלי לחשוב על ההשלכות העתידיות לחתימתם וזאת כתוצאה מחשש שהתנגדות לסעיף כלשהו עלולה להוביל את בעל הדירה, שלא להשכיר להם את הדירה בה הם חפצים מאוד.

במאמר הבא אנסה לפרט את הנושאים המהותיים הנדרשים להופיע בהסכם השכירות, נושאים המפרטים את חובותיו של המשכיר מחד ואת הבטחת זכויותיו ומניעת קיפוחו של השוכר מאידך.

הארכת תקופת השכירות ודמי השכירות
שימו לב למי קיימת האופציה (הברירה) להאריך את הסכם השכירות.
למעשה קיימות 3 אפשרויות: אופציה למשכיר, אופציה הדדית, אופציה לשוכר.
כאשר האופציה קיימת למשכיר, משמעות הדבר היא כי לו ורק לו הזכות להאריך את החוזה.
במקרה שכזה על השוכר להערך לאפשרות שבתום התקופה הראשונה של ההסכם, המשכיר יבקש להעלות את דמי השכירות, דבר העלול להוביל לעזיבתו של השוכר את הדירה.
כאשר האופציה היא הדדית משמעות הדבר היא כי נדרשת הסכמה הן של השוכר והן של המשכיר להמשך ההתקשרות. מבחינת השוכר מצב זה דומה מאוד לאופציה הקיימת למשכיר שכן אי הסכמה של המשכיר להמשך ההתקשרות תוביל לעזיבתו של השוכר.
כאשר האופציה היא של השוכר משמעות הדבר כי בהנתן על ידו הודעה מוקדמת, בהתאם להסכם, על רצונו להמשיך בהתקשרות, תחל תקופת האופציה מייד עם תום תקופת ההסכם הראשוני וזאת בהתאם לתנאי ההסכם ובלבד כמובן שלא בוצעו על ידו הפרות יסודיות קודמות של ההסכם. מכאן שזו האפשרות המועדפת. חשוב לוודא כי בנוסף לקיומה של אופציה לטובת השוכר קיימת התייחסות ברורה לגובה דמי השכירות בתקופת האופציה ולתנאי החוזה בתקופה זו.

אפשרות יציאה מההסכם
הסכם שכירות הינו לרוב לפרק זמן של שנה או למעלה מכך. בפרק זמן זה עלולים להתרחש אצל השוכר שינויים במקום העבודה, במצב האישי, במצב הכלכלי וכו'.
חשוב מאוד לדאוג כי בהסכם יהיה סעיף יציאה המאפשר לשוכר לסיים את תקופת השכירות לפני המועד הקבוע בהסכם, ללא פיצוי, או לחילופין, לאחר מציאת שוכר חלופי.

תיקון תקלות ונזקים
במידה ולא קיימות בעיות בכל הנוגע לתשלום דמי השכירות, הרי שהקשר העיקרי, במהלך תקופת השכירות בין המשכיר לשוכר, יסוב סביב ביצוע תיקונים בדירה ושאלת האחריות לביצועם.
במקרה של סעיף כדוגמת: "מובהר למען הסר ספק כי המשכיר לא יהיה אחראי לתקן במושכר פגמים ו/או ליקויים מכל סוג במבנה המושכר ו/או במערכותיו, לרבות לא יהיה אחראי לתקן פגמים כגון תיקוני צנרת או ליקויים במערכת הביוב, ו/או החשמל ו/או רטיבויות גם אם מקור התקלה הוא בלאי סביר", המשכיר העביר באופן ממשי את האחריות לתיקון כל התקלות בדירה לאחריות השוכר, זאת ללא קשר לגורם לתקלה, או להיותה נובעת מבלאי סביר. ברור כי מדובר בסעיף שאינו הגיוני ומקובל שאין להסכין לו.
בכל הסכם נהוג כי המוסכם גובר על המקובל ולפיכך, חשוב לוודא כי החוזה מסדיר את המקובל שעל פיו המשכיר אחראי לתיקון ליקויים הנובעים מבלאי סביר ואילו השוכר אחראי לתיקון נזקים שנגרמו כתוצאה משימוש רשלני, ממחדל או מעשה מכוון.
תקלה בתשתיות כדוגמת חשמל, מים וגז יחשבו כבלאי סביר כמו גם רטיבות או תקלה במזגן ודוד שמש ואילו שברים של חלונות, דלתות, סתימות בצנרת לאחר פרק זמן ארוך של מגורים יוכלו להחשב כשימוש רשלני ולפיכך תיקונם יכול שיחול על השוכר.
ומה לגבי מועדי התיקון? דין תיקון ידית מטבח אינו כדין טיפול בהצפה בדירה ולפיכך נדרשת התייחסות שונה למועדי הטיפול והתיקון.
חשוב לציין בהסכם מועד ריאלי לתיקון תקלות מסוגים שונים ע"י המשכיר כאשר לאחריהם יוכל השוכר לתקן את התקלה על חשבונו ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות (חשוב כי יהיה בחוזה סעיף המאפשר לשוכר לתקן ליקויים שבאחריות המשכיר ולקזז את עלות התיקון משכר הדירה).
לשם מניעת תביעות בעתיד מצידו של המשכיר מומלץ לבצע צילומים של המתקנים הקיימים בדירה ,בעת חתימת הסכם השכירות ולצרפם לחוזה השכירות.

בטחונות
קיימים מספר סוגי בטחונות, האמורים להבטיח את תשלום דמי השכירות וכן את השמירה על הנכס ומתקניו הנלווים, מפני הרס ופורענות.
המשכירים ידרשו לרוב לאחד או יותר מסוגי הערבויות הבאים: שטר חוב, ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון, פקדון כספי, ערבות של צד ג'.
ערבות בנקאית כמוה ככסף מזומן השמור בבנק של השוכר לטובת המשכיר ואשר האחרון רשאי לבקשו בכל עת, ללא הוכחת נזק כלשהי. מתן ערבות בנקאית וחידושה מדי שנה כרוכים בעלות כספית שנתית מצד השוכר.
שטר חוב כמוהו כצ'ק הניתן לממשו באמצעות ההוצאה לפועל.
צ'ק ביטחון הינו לרוב צ'ק על שם המשכיר אשר ייתכן ויבקש שלא יצויין בו סכום או תאריך כך שבבוא העת ויתכן שלא על פי צורך, הוא יוכל לעשות בו שימוש בכל סכום שיקבע.
פקדון כספי הינו סכום כסף האמור להמסר למשכיר או לנאמן מטעמו (עו"ד או גורם מקובל אחר) ואשר ניתן יהיה לעשות בו שימוש במקרים של הפרת ההסכם.
ערבות צד ג' הינה התחייבות של צד שלישי לעמידה בתנאי ההסכם. ערבות זו מאפשרת למשכיר במקרה של הפרת ההסכם לפנות לערבים לשם לקיחת התחייבותיהם של השוכרים ומילואן כלפיו.

מה מומלץ ?
יש להמנע ככל הניתן מהמצאת ערבות בנקאית ואולם אם המשכיר מתעקש על כך מומלץ שהערבות הבנקאית תהיה מותנית ולא אוטונומית (ערבות בנקאית אוטונומית ניתנת למימוש ע"פ דרישת המשכיר ללא כל תנאי ואילו ערבות בנקאית מותנת ניתנת למימוש רק במקרה של הפרה יסודית של ההסכם).
שטר חוב לביטחון הינו בטוחה נוחה לשוכר וזאת משום שהיא מאפשרת התגוננות מצידו. מומלץ למנוע סחירות או העברה של שטר החוב (וזאת בכדי שהשוכר לא יימצא עצמו מעורב בהליכים מול צדדים שלישיים). כמו כן, ניתן להגביל בהסכם השכירות את השימוש בשטר ואת אופן מימושו.
בכל מקרה שהוא אין למסור שיק/שטר חוב ללא ציון סכום ("פתוח") וכן יש לסייג את שטר החוב בכך כי: "שטר החוב הינו בכפוף להוראות הסכם השכירות מיום ______".
ערבות צד ג' מהווה גם כן חלופה נוחה לשוכר שכן רמת הסיכון שלו בערבות זו נמוך למדי.
פקדון כספי עלול לגרום לשוכר לבעיה זמנית בתזרים המזומנים שלו, שכן לרוב הוא ידרש לתת, במעמד חתימת ההסכם, סכום נוסף בגובה של חודש או חודשים דמי שכירות. בנוסף עם תום תקופת השכירות השוכר ידרש לבקש בחזרה את כספו מהמשכיר וקיימת אפשרות של קושי בהשבת הכספים.

בכל מקרה ובכל חלופה שתבחר, יש לוודא כי על המשכיר תחול החובה למסור הודעה בכתב לשוכר, טרם מימוש הביטחונות, ולאפשר בין 7-14 ימים לתיקון ההפרה ע"י השוכר.

חשוב להקפיד כי הסכם השכירות יכלול מועדים להשבת הערבויות לשוכר, עם סיום חוזה ההתקשרות בין הצדדים.

הדדיות
בהסכם שכירות הנכתב ע"י משכיר תקבע לרוב שורה של סנקציות כנגד שוכרים בגין כל הפרה ולו הקטנה ביותר של ההסכם. על השוכר לדאוג ליצירת הדדיות, קרי, במידה והמשכיר הפר את ההסכם, ינקטו כלפיו סנקציות דומות בערכן או מהותן.

קיומן של דרישות חריגות
אמנם לא מדובר בהכרח בנושאים משפטיים, אולם מומלץ לשוכרים שלא להסכים לדרישות חריגות אשר יתכן ולא יוכלו לעמוד בו בתקופת השכירות.
גם אם הדירה תואמת לרצונות השוכר וגם אם העסקה נראית ככדאית , באם הדרישות חריגות ומופרזות מומלץ לוותר על העסקה.

החלת חוק השכירות והשאילה
חוק השכירות והשאילה הינו חוק דיספוזיטיבי הווה אומר ניתן להתנות עליו בחוזה מוסכם בין צדדים.
הוראות החוק יחולו באין כוונה אחרת משתמעת של הצדדים.
החוק מכיל חובות החלות על המשכיר ותפקידו בין היתר לאזן הסכמי שכירות המוטים לטובת המשכיר באופן קיצוני.
מומלץ לכלול, בכל הסכם שכירות, סעיף שעל פיו הוראות חוק השכירות והשאילה יחולו על ההסכם.
חשוב לציין כי במקרים בהם נדרש לתקוף תניות בולטות בחריגותן, בהסכמי שכירות, ניתן לעשות שימוש בהוראות החוק כמעין "תנא דמסייע".

הסדרים דיונים באשר לסכסוכים
הסכם השכירות חיי, נושם ומתקיים תחת דיני החוזים ומכאן, שעל כל הסכם שכירות יחולו דיני החוזים, קרי, הן הוראות החוקים הרלוונטיים (למשל חוק החוזים וחוק החוזים תרופות) והן הוראות הפסיקה. בנוסף, הואיל ומדובר בשכירות על ההסכם יחולו גם הוראות חוק השכירות והשאילה וכלל יחולו הוראות כל חוק ודין אחרים, בין מכוח הפרשנות ובין מכוח סעיפים ספציפיים בחוקים השונים (חוק הערבות, פקודת השטרות ועוד), לאור זאת חשוב לציין כי במקרה של מחלוקת או סכסוך לגבי ההסכם הנושא יובא לבית המשפט לשם הכרעה במחלוקת.

סיכום דבר
רבים נוטים לזלזל בערכו של חוזה שכירות אל מול חוזה מכר ולפיכך נוטים שלא לבקש סיוע וליווי משפטי, של גורם בקיא ומיומן, לשם הכנת הסכם, או לקראת החתימה עליו.
יתרה מכך, המצאותם הרבה של חוזי שכירות ברשת האינטרנט מאפשרת לצדדים לחבר הסכם שכירות, ללא הכשרה משפטית מינימלית, אשר בדיעבד, עשוי להתברר שאינו נותן מענה נדרש לסיכונים הקיימים.
כתוצאה מכך עשויים להגרם למי מהצדדים נזקים כספים ועוגמת נפש גדולה, אשר לבטח היו נמנעים, אם הצד הנפגע היה בוחר לעשות שימושיו בשירותיו של עו"ד מתמחה בתחום.
מומלץ, לקרוא ביסודיות את הסכם השכירות ולוודא שכל הנושאים שסוכמו בין השוכר למשכיר אכן מופיעים בו ושלא קיימים סעיפים המקפחים את השוכר. יש לבחון את כלל סעיפי ההסכם גם אם המשכיר יחזור ויטען שמדובר בהסכם סטנדרטי שנבחן וחתם מספר רב של פעמים.

הערות :
א. עורך דין ירון גיל הינו מייסד, בעלים ושותף של עו"ד רז יעקבסון ב- משרד עורכי הדין
יעקבסון - גיל.
המשרד הינו משרד בוטיק המעניק שירותי ליווי ויעוץ משפטי בנושאי מקרקעין, תוך כדי
יישום עקרונות ותפיסות מודרניות וחדשניות בעולם המשפט והעסקים, המאפשרות מתן
פתרונות יצירתיים לסוגיות משפטיות מורכבות.
המשרד מציג מגוון רב של התמחויות בתחומי המקרקעין, על היבטיו הרבים, לרבות עסקאות
מכר ושכירות, ליווי קבוצות רכישה, ליווי עסקאות קומבינציה, מיסוי מקרקעין, ליקויי
בניה,רישום בתים משותפים, התחדשות עירונית (תמ"א 38, עסקאות פינוי בינוי), דיני הגנת
הדייר, תביעות לפינוי מושכר וניהול נכסים.
בנוסף, עוסק המשרד במספר היבטים בדיני המשפחה ( צוואות, ירושות, הסכמי ממון, הסכמי
גירושין בהסכמה).
משרד עורכי הדין יעקבסון - גיל מעניק שירותים הן לעסקים וחברות והן ללקוחות פרטיים.
ליווי הלקוח החל משלב הייעוץ טרם העסקה, דרך בניית המודל העסקי והמשפטי המומלץ
ועד ליווי העסקה והוצאתה אל הפועל.
מעורבותם ונסיונם הרב של מייסדי המשרד בעולם העסקי והנדל"ן, כמשפטנים, כמנהלים
וכיזמים פרטיים, מסייעים בעסקאות המגוונות ובאים לידי ביטוי, בין היתר, ביכולת לימוד
וניתוח של מקרים מורכבים ומציאת "שביל הזהב" עבור לקוחות המשרד.
בין עקרונותיו המנחים של משרד יעקבסון - גיל ערכים של מקצועיות ומקצוענות ללא פשרות
לקידום צרכי הלקוח, זאת תוך שמירה על הוגנות ודרך ארץ.
סודיות, נאמנות, רצינות, מערכת יחסים פתוחה ואישית, כבוד הדדי, ענווה, צניעות ושירותיות
הינם ערכי יסוד הבאים לידי ביטוי בכל התקשרות של המשרד עם לקוחותיו.

ב. אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

יעקבסון גיל, משרד עורכי דין – יגאל אלון 55, בנין אשדר 2000, תל אביב, 6789115. טלפון 9449090 03 . www.jglaw.co.il , office1.jglaw@gmail.com