תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – מאת עו"ד ניר אדרי

חוק התכנון והבניה הנו הכלי העיקרי באמצעותו מוסדרים ההיבטים החוקיים של הליכי התכנון במדינת ישראל. כשם שהחוק מעניק לרשויות התכנון השונות סמכויות רחבות ביותר, כך הוא דואג למתן את הכוח העצום שניתן בידיהן, הכל כחלק מהאיזון המתחייב בין האינטרס הציבורי לשמירה על זכויות הפרט.
אחד המנגנונים באמצעותם מתאפשר אותו האיזון הוא זה המצוי בפרק ט' לחוק התכנון והבניה ועיקרו בסעיף 197 לחוק.
הרשימה שלהלן תפרוס בפני הקורא את עיקרי פרק ט' לחוק התכנון והבניה ותפרט את התנאים להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("החוק") מקים את הזכות לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך שחלה בשווים של מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית סטטוטורית.
בתי המשפט פסקו בעניין זה, כי שיעור הפגיעה במקרקעין נמדד בהתאם לירידת הערך שחלה בהם כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת, זאת ביחס לערכם של המקרקעין ערב אישור התכנית.
משמעות הדברים היא שאדם המבקש לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, אינו יכול להסתפק אך ורק בהוכחת הטענה לפיה ערך המקרקעין ירד, אלא הוא נדרש בנוסף להוכיח, כי התכנית בגינה הוגשה התביעה היא זו אשר גרמה לירידת הערך.
בעניין זה נפסק על ידי בית המשפט העליון בפרשת ברעלי (ע"א 1188/92 הועדה המקומית ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט (1), 463), כי ככל שהקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה מתרופף, כך גם נחלשת ההצדקה לתשלום הפיצויים. אם הקשר הסיבתי רופף עד כדי כך שניתן לומר, כי הפגיעה נגרמה כולה או בעיקרה על ידי גורם אחר, לא תהיה יותר הצדקה לתשלום פיצויים.
בהתאם לכך, מחייבים החוק והתקנות שהותקנו מכוחו, לצרף לתביעה לפי סעיף 197 לחוק, חוות דעת של שמאי מקרקעין, לצורך הוכחת קיומו של הנזק, כמו גם לצורך הוכחת הקשר הסיבתי בינו לבין אישור התכנית בגינה הוגשה התביעה.
בנוסף לירידת הערך ולקיומו של הקשר הסיבתי, נדרש התובע להוכיח, כי הפגיעה במקרקעין לא נעשתה בדרך של הפקעה אלא מדובר בפגיעה תכנונית גרידא, כי המקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו וכי במועד תחילתה של התכנית היה התובע בעל זכות במקרקעין.
אדגיש, כי גם כאשר הוכיח התובע את כל הדרוש הוכחה לפי סעיף 197 לחוק אין הדבר מבטיח, כי תביעת הפיצויים תתקבל, שכן המחוקק קבע בסעיף 200 לחוק הסדר מיוחד הנוגע לפגיעה תכנונית קלת ערך. סעיף 200 לחוק מונה שורה של הוראות תכנוניות אשר לא ייחשבו כ"פוגעות" גם כאשר הוכחו כל רכיבי התביעה ובלבד שהפגיעה שנגרמה כתוצאה ממתן תוקף לאותן הוראות אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.
תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק יש להגיש לועדה המקומית אשר בתחומה אושרה התכנית נשוא התביעה. הועדה המקומית היא זו אשר דנה ומכריעה בתביעה וזאת חרף העובדה שהיא אף זו אשר נדרשת לשלם את הפיצויים בגין ירידת הערך.
החוק מחייב את הועדה המקומית להודיע על הגשת התביעה לכל מי שעלול להיפגע מקבלתה וליתן לו הזדמנות להשמיע טענותיו.
על הועדה המקומית לדון בתביעה ולהחליט אם לקבלה או לדחותה, בתוך 90 ימים מיום הגשתה.
על החלטת הועדה המקומית ניתן להגיש ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה אשר בתחומה פועלת הועדה המקומית, זאת בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.
במידה שהועדה המקומית מחליטה לקבל את התביעה, עליה לציין בהודעה לתובע את הסכום המוצע על ידה כפיצוי בעד הפגיעה התכנונית ואת הנימוקים התומכים בהצעה זו.
זכותו של התובע לערור בפני ועדת הערר על החלטת הועדה המקומית מותנית בכך שהועדה החליטה לדחות את תביעתו מכל וכל ללא תשלום פיצויים. במקרים בהם החליטה הועדה לקבל את התביעה באופן חלקי, אזי הדרך לתקוף את ההחלטה היא באמצעות מינוי שמאי מכריע, כאשר בשלב הבא ניתן להגיש ערר לועדת הערר המחוזית על החלטת השמאי המכריע.
החלטת ועדת הערר אינה סוף פסוק וניתן לערער עליה, בשאלה משפטית בלבד, לבית משפט מחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים. דרך נוספת לתקוף את החלטת ועדת הערר היא באמצעות הגשת עתירה מינהלית, מקום בו קיים חשש, כי נפלו פגמים בהחלטתה.
חשוב לזכור, כי סעיף 197 (ב) לחוק מקציב לתביעת הפיצויים תקופת התיישנות קצרה, בת שלוש שנים. שר הפנים רשאי להאריך תקופה זו מטעמים מיוחדים שיירשמו, כאשר בפועל בחינת הבקשות להארכות המועדים נעשית בהתאם לקריטריונים שנקבעו מראש ופורסמו במסגרת הנחיות פנימיות של משרד הפנים.