תמ"א 38

רקע
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון. היא אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.
תמ"א 38 נועדה לאפשר את חיזוקם של מבנים קיימים שלא נבנו בהתאם לתקן הישראלי 413, וזאת במטרה לשפר את עמידותם בפני תרחיש אפשרי ביותר של רעידת אדמה.
התקנות המחייבות לעמידות מבנים בישראל בפני רעידות אדמה נכנסו לשימוש כבר בשנת 1975 במסגרת ההיערכות הכללית במשק לקראת רעידת אדמה עלה הצורך לחזק מבנים שנבנו לפני מועד זה. ממשלת ישראל אישרה בשנת 2005 את תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני ינואר 1980 בפני רעידות אדמה.
הנחת היסוד, שמבנה העומד בתקן ישראלי מקטין בשיעור גבוה את הסבירות שיתמוטט מביאה למסקנה פשוטה, חייבים לחזק את כל המבנים שאינם עומדים בתקן הישראלי. קרי, כל מבנה שקיבל היתר בניה קודם לינואר 1980 חלה חובה לחזקו.
התוכנית מהווה את הנדבך המרכזי במערכת הסדרים מורכבים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בישראל, והיא מתמקדת בעיקר בהיבטים התכנוניים והסטטוטוריים הנדרשים בכדי להביא את מירב הבניינים בישראל למצב של מוכנות בפני רעידות אדמה.
הוראות התוכנית קובעות את המסגרת החוקית שבה רשאיות הרשויות המקומיות ליתן היתרי בניה, מכוחה, לצורך חיזוק המבנים. ההיגיון בבסיס התוכנית הוא מתן הקלות משמעותיות בזכויות הבניה ותוספת בניה אשר בשילוב עם הקלות מס, מהווים תמריץ כלכלי לחיזוק הבניין. היתרון המרכזי שמקנה תוכנית תמ"א 38 לדיירי הבית המשותף הוא השבחה של הנכס. התוכנית מאפשרת לקבל אישור לתוספות בנייה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה.
התוכנית מעניקה תמריצים שונים שכל תכלית מטרתם הינה לעודד את בעלי הדירות לחזק את המבנה כך שיעמוד בתקן הישראלי. התמריץ המרכזי מופיע בסעיף 2.3 לתוכנית: "בין מטרות תמ"א ביצוע חיזוק מבנים קיימים, על-ידי תוספת בניה", קרי, תמ"א 38 מעניקה באופן חריג זכויות בנייה שלא היו קיימות קודם. דהיינו: מהות התוכנית הינה הענקת זכויות בנייה של בעלי הדירות מכוח תמ"א 38 לקבלן, אשר בתמורה לקבלת זכויות אלה יישא על חשבונו בחיזוק המבנה, כך שיעמוד בתקן הישראלי הנדרש.
ישנם שני מסלולים עיקריים לחיזוק מבנים:
מסלול ראשון: תמא 38/1, חיזוק הבניין הקיים - זהו המסלול העיקרי בתוכנית המקורית, המאפשר חיזוק המבנה הקיים. בנוסף לחיזוק המבנה, הועדות המקומית רשאיות לאשר הטבות נוספות ועיקרן: 1. חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה. 2. סגירה של קומת עמודים ("קומה מפולשת") לשם בניית דירות חדשות, או להרחבת הדירות שבקומה הראשונה. 3. הוספת שתי קומות נוספות לבניית דירות חדשות. 4. הקמת אגף חדש לבניין לבניית דירות חדשות. 5. הקמת קומת גג להוספת דירות חדשות. 6. הרחבת הדירות הקיימות - עד 25 מ"ר, הכוללות ממד בעל 9 מ"ר לפחות. 7. הוספת מעלית לבניין. 8. הקלות שונות בנושאי חניה.
מסלול שני: תמ"א 38/2, הריסת הבניין הישן ובנית בניין חדש - מדובר בעדכון שמטרתו הוא הרחבת אפשרות היישום של המסלול הראשון גם לאפשרות של פינוי בינוי. התכנית אושרה בפברואר 2010 ומאפשרת שימוש בזכויות התמ"א גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש, ובכך מאין "פינוי בינוי" לבניין. היתרון הגדול במסלול זה הוא החלפת בניין בן 30 לפחות, בעל אילוצים תכנונים רבים, בבניין חדש ומודרני, תוך ניצול מיטבי של זכויות בניה. על מנת לסבר את האוזן מהו תמ"א 38/2 נאמר שעד פרסום התמ"א היו שני חוקים שלא קשורים זה לזה: חוק פינוי בינוי ותמ"א 38. לכאורה כל אחד מהם עסק בנושא אחר ולא היה קשר ביניהם. תמ"א 38/2 הרחיבה את האפשרויות להחיל את ההטבות הניתנות במסגרת תמ"א 38 בהיבטים תכנוניים, מיסויים, וביצועיים גם למצב של פינוי בינוי ולכן שמה השני של תמ"א 38/2 הוא גם תמ"א בהריסה. כלומר, ניתן במקרים מסוימים לקבל הטבות של תמ"א 38 במקרה של פינוי-בינוי וליהנות מכל העולמות גם הטבות של פינוי בינוי וגם הטבות של תמ"א 38/2.

מסלול שלישי: תמ"א 38/3, נכנס לתוקפו במאי 2012. שינוי 3 מטפל במספר רב של נושאים אשר דרשו טיפול כגון ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים. הנושא הבולט ביותר בתמ"א 38/3 הינו מתן תמריץ כלכלי נוסף ע"י מתן אישור להוספת קומה נוספת וע"י כך לאשר תוספת 2.5 קומות במסגרת תמ"א. הסברה הרווחת היא שע"י מתן האישור הנ"ל התווספו 400,000 יח"ד ברחבי הארץ אשר תמ"א 38 הפכה להיות רלוונטית לגביהן.

תמ"א 38 במהותה היא תכנית המביאה לידי ביטוי מובהק את המושג "Win Win Situation" קרי, כל הצדדים מרוויחים מהמיזם:

המדינה – המביאה לשיפור בטחון אזרחיה מבלי לגרוע ממסגרת התקציב הלאומי.

המועצות המקומיות - מרוויחות את שיפור חזית העיר והוספות דיירים פוטנציאלים שישלמו ארנונה עתידית לעירייה.

היזמים/הקבלנים – אשר מרוויחים מזכויות הבנייה שיקבלו בתמורה לשרותיי הבנייה שיתנו לדיירים במסגרת התכנית וממכירת הדירות החדשות.

בעלי הדירות - המרוויחים העיקריים הינם בעלי הדירות שמשפרים את רמת הביטחון הפיסי שלהם ע"י חיזוק המבנה. בנוסף לכך, זוכים בעלי הדירות להטבות משמעותיות בדירותיהם לרבות הוספת מעלית, חניה, מרפסת, ממ"ד, תוך כדי שיפוץ המבנה והפיכתו ממודל ישן למודל חדש ובכך משדרגים את איכות חייהם, ומשביחים את הנכס שלהם באופן הבא לידי ביטוי בעליית ערך דירותיהם לעיתים בשיעורים של עשרות אלפי דולרים, וכל זאת מבלי שישתתפו בעלויות או יוציאו שקל מכיסם.

חשוב להבין כי בפרויקט תמ"א 38 הדיירים מעבירים ליזם את כל זכויות הבנייה שיש להם בבניין – זכויות בניה מכוח תמ"א + מכוח תב"ע + זכויות בנייה שלא נוצלו על ידיהם – כל אלה מועברים ליזם כדי שיוכל להשתמש בהם, לבנות דירות עבור עצמו ולמכור אותן לצד ג’. כל זה בתמורה לכך שהוא יבצע עבור הדיירים – בתמ"א 38/1 – חיזוק יסודות, שיפוץ המבנה, מעלית, חדר מדרגות, חנייה, מחסנים וכיו"ב, ובתמ"א 38/2 – הורס את הבניין ובונה בניין חדש מן היסוד עם החיזוקים הדרושים ע"פ התקן – כל זאת ללא כל עלות מצד הדיירים. יש כאן, אפוא, מצב של תן וקח. של העברת זכויות וקבלת תמורה עבורן. ובמו"מ, המתנהל בין בעלי הדירות לגורם המבצע, לעוה"ד המייצג את בעלי הדירות, יש תפקיד חשוב ביותר.

חשיבות הליווי המשפטי ע"י עורך דין מקצועי ומיומן המתמחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38:

בעלי דירות בבניין, המחליטים לבצע מיזם תמ"א 38 יהיו חייבים, בשלב מסוים, לשכור שירותיו של עו"ד, המתמחה בנושא, שילווה אותם בהליך הארוך והמורכב הזה. פרויקט תמ"א 38 הינו הליך מורכב מאוד המכיל קשיים וחסמים בירוקרטיים רבים. יש צורך להיעזר באנשי מקצוע רבים על מנת ליישם את הפרויקט קרי: מהנדסים, אדריכלים, עובדי עירייה, קבלני שיפוצים, מפקחי בניה וכן – עורכי דין המתמחים בתמ"א 38 ובידם הידע הבירוקרטי, המשפטי והחוקי בכדי להקל על התהליכים השונים של הפרויקט ולמנוע את עיכובם ככל האפשר. ללא הידע של עורך הדין לא נוכל תמיד לממש את הפרויקט ולא נהיה מודעים לפרטים קטנים שיכולים לשנות את כל התמונה במהרה ולגרום לנו להיתקע עם מבנה שלא מתקדם בתהליכים שלו בעקבות טעות בירוקרטית קטנה.

מה חשוב לדעת טרם נבחר עורך דין לליווי משפטי של דיירים בפרויקט תמ"א 38:

מומחיות - חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן והמקרקעין ובעל ניסיון בייצוג דיירים. עו"ד בעל ניסיון יהיה בעל ראיה רחבה וכוללת ובעל יכולת יצירתית לפתור בעיות, ובכך יתרום רבות לקידום הפרויקט. עו"ד העוסק בענייני תמ"א 38 צריך להיות בקיא בתחום המקרקעין ובפרט בתוכנית של תמ"א 38, שכן מדובר באחת מעסקות הנדל"ן המורכבות ביותר. ריבוי ההתקשרויות – הדיירים, היזמים, אנשי המקצוע בתחום לצד הקשיים המשפטיים ברישום גג כיחידה נפרדת הופכים את המשימה לבלתי אפשרית בלי עורך דין תמ"א 38. מעבר לכך, חשוב שלדיירים יהיה עורך דין מקצועי שייצג אותם במקרה של אי הבנה או סכסוכים מול היזם או מול העירייה שמעכבת תהליכים מסוימים. עורך דין יהיה מיומן ביישוב מחלוקות ובעל רעיונות יצירתיים לפתרונות.

תפקידו - תפקידו של עו"ד תלוי בסוג המינוי שסוכם אתו ובמעורבות שלו בפרויקט. קיימים שני סוגים של מינוי: עו"ד מייצג ועו"ד מלווה. חשוב ללמוד ולהבחין בין שני סוגי המינויים, תפקידם, מי מכין את הטיוטה הראשונה, מי מעדכן את הדיירים, איפה חותמים, כיצד חותמים, מי הסמכות המאשרת לדיירים לחתום על ההסכם, כיצד מתנהל המשא ומתן, הליווי המשפטי עד לסיום הפרויקט ושינוי צו בית משותף חדש.

תפקידו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות אל מול היזם הוא להגן על זכויותיהם. עליו לדאוג ולוודא שמימוש האינטרסים של הגורמים העומדים מול הדיירים (היזמים, הקבלנים והחברות), לא יבוא על חשבון זכויות הדיירים. בנוסף, בסופו של המו"מ על עוה"ד לערוך ולנסח את ההסכמות שגובשו לכדי מסמך משפטי מחייב, תוך שמירה על זכויות הדיירים והגנה מפני כל סיטואציה אפשרית שעלולה לסכן ו/ או לפגוע בהם או בזכויותיהם.

הדבר החשוב שיש לזכור הוא כי תמ"א 38 היא עסקת נדל"ן לכל דבר. מעמד החתימה על החוזה הנו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה. עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא היטב בפרטי תמ"א 38, יוכל להעניק לכם הסבר מפורט על זכויותיכם וחובותיכם, לייצג את האינטרסים שלכם מול הקבלן ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתכנית.

וזאת על ידי בניית מסמך משפטי פרטני, הקובע בצורה ברורה ביותר את חובות הצדדים האחד כלפי משנהו. מצד אחד, חובות היזם כלפי בעלי הדירות, האחריות שלו, הערבויות שעליו לתת, ייפויי הכוח. זאת, כמובן, לצד הסנקציות שיחולו עליו באם יסטה בצורה מהותית מסעיף כלשהו בהסכם. ומן הצד השני, חובות בעלי הדירות כלפי היזם, כך שזה יוכל לבצע ולהשלים את המיזם בצורה הטובה והיעילה ביותר. תפקידו של עורך הדין הוא סוג של שליחות חברתית, העומד תמיד לצד בעלי הדירות, העומדים חשופים אל מול הגופים גדולים, המקצועיים, מגן עליהם מפני פגיעה ודואג לשמירה על זכויותיהם, באופן זה תהיו בטוחים.

ליווי לאורך התהליך - חשוב מאוד שעורך הדין ילווה את היזם ואת הלקוחות לכל אורך התהליך ויסביר את כל הפרטים בפירוט ובבירור תוך בדיקה שכולם מבינים. ליווי מלא מתחילת העסקה, חתימה על ההסכם, הכרות הצדדים, דיווח לרשויות ועד תום העבודה.

מו"מ - חשוב לוודא כי עורך הדין מוכן למשא ומתן מול היזם בכדי להעניק לכם את התנאים הטובים ביותר. פרטים רבים נכללים בתמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנה כגון- חדרי אשפה, לובי, חזית המבנה, חדר מדרגות, הרחבת דירות, הענקת מגורים ארעיים במקרים מסוימים וכו'. במקרים רבים ההבדל בצורת הפרויקט ואיכות בנייתו נובעת בין היתר מניהול מו"מ קשוח של עורך הדין מטעם הדיירים אל מול היזם.

פיקוח: בפרויקטים רבים של תמ"א מסתובב באתר מפקח מטעם הדיירים אשר מוודא את איכויות העבודה וכן עמידה בקצב ובלוח הזמנים. המפקח עובד ישירות מול עורך הדין מטעם הדיירים על מנת לא לאפשר עיכובים ודחיות שלא לצורך.

התמודדות עם דייר סרבן - בשנים האחרונות ישנה מגמה הולכת וגדלה של פרויקטים תמ"א 38 התופסים תאוצה בערים רבות בארץ, עם זאת הפרויקטים מלווים בלא מעט מכשולים וקשיים בדרך. כמעט בכל פרויקט כזה נתקלים בדייר אחד או קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט. אחת הסיבות לסרבנותו של דייר יכולה להיות משום שבמרבית המקרים יקבלו הדיירים השונים תמורה שונה וזאת מכיוון שכל דירה פונה לכיוון אחר, ישנן דירות שונות בגודלן ובעלות חלק שונה ברכוש המשותף, יש כאלו בעלי חניות בטאבו ואלו שאין ברשותם חנייה. סיבה נוספת נעוצה בקיומם של דיירים המעוניינים לנצל את כוחם ואת הצורך בחתימתם להנעת הפרויקט, ולהתנות את הסכמתם בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים, דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם כדי להפעיל לחץ גדול יותר. אך ישנם דיירים שכלל לא מעוניינים בפרויקט, וחוששים מההרס הרב ותנאי המחייה שלהם שעומדים להיפגע במהלך תקופת הבנייה המחודשת, ואינם רואים לנגד עינם את התועלת הרבה ועליית הערך של דירתם, לעיתים בעשרות אחוזים כתוצאה מהשדרוג של הבניין ודירתם הפרטית. כתוצאה מסרבנות הדיירים, פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו, ופחות בשלבי החוזה המשפטי. לעו"ד מומחה ומיומן ישנן דרכים רבות להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטיות והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים.

שכר טרחת עורך דין – מקובל ששכר טרחת עו"ד משולם על ידי היזם, בהתאם למידת מעורבותו בפרויקט, כך שדיירי המבנה אינם מוציאים שקל מכיסם. עם זאת, ישנם דיירים שמתעקשים לשלם את שכרו של עורך הדין בעצמם, משום שהם לא מסכימים מבחינה אתית כי היזם יממן את ייצוגם בהסכם.

לסיכום: תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית אשר מטיבה עם הדיירים, אך ישנה משמעות רבה לבחירת עו"ד העוסק בתחום למען הצלחת הפרויקט וקידומו בזמן סביר.

אין במאמר זה משום ייעוץ משפטי